Bevor Sie sich mit dem Hausbau und der damit einhergehenden Finanzierung befassen, ist eine Bestandsaufnahme des Eigenkapitals obligatorisch. Was sind Ihre finanziellen Ressourcen? Wie hoch darf Ihre Finanzierung ausfallen? Wie viele Nebenkosten kommen auf Sie zu? Und machen Sie nicht wie etliche Hauskäufer den Fehler, nur den eigentlichen Bau des Hauses im Blick zu haben. Denn neben dem Kauf des Grundstücks, des Gebäudes und der Baumaterialien kommen unter anderem Kosten für den Umzug, den Notar, den Grundbucheintrag, die Haftpflicht- oder Unfallversicherung, die Außenanlage und für vieles mehr auf Sie zu.
Wussten Sie, dass es in Deutschland noch rund 100.000 unentdeckte Fliegerbomben gibt? Und das ist nicht die einzige böse Überraschung, mit der Hauskäufer und Bauherren rechnen müssen. Neben militärischen Alt- und Rüstungslasten ist man nicht davor gefeit, während des Erdaushubs mit Schuttresten oder Umweltgiften konfrontiert zu werden. Deren Entsorgung bringt nicht nur eine Verzögerung des Bauprojekts mit sich, sondern führt auch zu erheblichen Mehrkosten. Um auf Nummer sicher zu gehen, kann sich eine bis zu 3.000 Euro teure Baugrunduntersuchung durchaus rechnen, zumal auch die Bodenbeschaffenheit beim Bauen berücksichtigt werden muss. Schließlich bestimmt die Beschaffenheit des Baugrunds unter anderem die Statik eines Gebäudes.
Bauverträge sind für den Laien eine Herausforderung. So enthalten sie nicht selten versteckte Leistungen, für die man selbst aufkommen muss. Die Formulierung „bauseits“ beispielsweise bedeutet, dass man als Bauherr für die Leistung zahlen muss. Auch fehlt oft eine eindeutige Regelung der Bauzeit. Bau- und Kaufverträge sollten daher unbedingt von einem unabhängigen Juristen kontrolliert und gegebenenfalls überarbeitet werden. Das spart verheerende Folgekosten.
Die Beauftragung eines Architekten kann ins Geld gehen, das stimmt. Bei der Planung für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten bei rund zehn bis 15 Prozent der Gesamtkosten. Grundstückskosten und Baunebenkosten nicht miteinberechnet. In der Regel lohnt sich die Investition in einen Architekten dennoch. Denn, was viele vergessen: Der Architekt macht mehr als das Haus nach den individuellen Wünschen des Bauherren zu planen. Ihm obliegt die Rolle eines unabhängigen Sachwalters. So übernimmt er im Idealfall die Bauleitung, überwacht sämtliche Arbeiten der Handwerker, fungiert als Rechnungsprüfer und sorgt dafür, dass die Kosten nicht aus dem Ruder laufen. Doch Vorsicht: niemals vor dem Kauf eines Grundstücks einen Architektenauftrag vergeben. Jedes Grundstück unterliegt örtlichen und regionalen Bestimmungen, die vom Architekten eingehalten werden müssen. Außerdem ist es ratsam, schriftlich festzuhalten, welche Leistungen und Kosten man mit dem Architekten vereinbart hat.
Hier eine Firma, die zum Verputzen kommt, da eine, die fürs Anstreichen verantwortlich ist, und dann noch eine, die mauert oder die Böden verlegt bzw. die Küche aufbaut. Es ist kein Geheimnis, dass diese Arbeiten in Abhängigkeit zueinander stehen. Sie bauen aufeinander auf, sodass es große Probleme und finanziellen Mehraufwand bedeutet, wenn Termine nicht eingehalten werden oder es zu Lieferengpässen kommt. Im schlimmsten Fall kommt der Hausbau zum Erliegen. Daher sollte man die Leistungen nicht in die Hand zu vieler Firmen geben. Ein reibungsloser Ablauf gilt dann als wahrscheinlich, wenn möglichst wenig Gewerke ihre Hand im Spiel haben.
Bauen ist kostspielig. Das ist eine Tatsache. Und da scheint die Aussicht, Steuern und Abgaben zu umgehen, verlockend. Doch lassen Sie sich nicht verleiten. Schwarzarbeit kann Sie teuer zu stehen kommen. Beim eigenen Hausbau mag zwar das Risiko, für die Beauftragung von Schwarzarbeit belangt zu werden, recht gering sein, trotzdem gilt: Die Beauftragung von Schwarzarbeit stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann Bußgelder in Höhe von 50.000 Euro nach sich ziehen. Zudem sollten Sie an mögliche Baumängel denken. An wen wenden Sie sich, wenn nach Fertigstellung Schwierigkeiten auftreten? Und was ist mit der Gewährleistung, wenn es nach Erbringung einer Leistung zu Mängeln kommt?
Es mag wie eine Marginalie anmuten, doch der Hinweis auf genügend Steckdosen kann Mengen an Geld und Ärger sparen. Denn nur mit ausreichend Steckdosen wird Ihre Elektrik später einfach und ohne zahlreiche Verteiler funktionieren. Bedenken Sie bei der Planung Ihres Hausbaus daher Folgendes: Wie viele Steckdosen benötigen Sie in den jeweiligen Räumen? An welchen Stellen sollen die Steckdosen angebracht sein? Die Elektroplanung sollten Sie mit Akribie vornehmen.
Machen Sie sich nichts vor. Der Bau eines Hauses ist ein Belastungstest für jede Partnerschaft. Psychologen wissen: Die meisten wollen wohnen, nicht aber bauen. Doch die Bauphase erstreckt sich über eine lange Zeit und führt mitunter zu Konflikten in der Partnerschaft, schließlich birgt der Hausbau größtes Streitpotenzial: Das Geld wird knapp, die wenige freie gemeinsame Zeit wird auf der Baustelle verbracht, die Zuwendung zum anderen wird beschnitten. Fakt ist: Hat es in einer Partnerschaft schon vor dem Hausbau gekriselt, ist damit zu rechnen, dass sich die Konflikte weiter verschärfen. Ein Ausweg aus dem Dilemma: Sprechen Sie gemeinsam über Ihre Wünsche, Ihre Träume. Was erhoffen Sie sich von der eigenen Immobilie? Wie können Sie den Hausbau als positives Schöpfungsprojekt gemeinsam meistern?
Die Bauabnahme stellt einen Meilenstein beim Hausbau dar, und auch wenn die Freude über den baldigen Einzug groß ist, dürfen die Hauskäufer nicht vergessen: Es handelt sich um einen Rechtstermin von höchster Priorität. Denn mit der Abnahme gehen sämtliche Gefahren und Risiken von der Baufirma an den Bauherren über. Und das schließt Mängel mit ein, die bei der Abnahme nicht schriftlich festgehalten werden. Es gilt dann fortan die Beweislastumkehr. Ab Bauabnahme müssen Sie beweisen, dass auftretende Mängel nicht durch Sie verschuldet sind. Bereiten Sie sich also auf den Termin vor. Und scheuen Sie keine Konflikte. Es ist ein schwerwiegender Fehler, Mängel bei der Übergabe aus falsch verstandener Höflichkeit nicht anzusprechen, denn aus kleinen Fehlern können im Laufe der Jahre schwere Bauschäden werden. Nur wer bei der Bauabnahme gründlich ist, reduziert nachfolgenden Streit und Folgekosten auf ein Minimum. Wir empfehlen vor der Schlussabnahme eine Vorbegehung mit einem Bausachverständigen. Dessen Honorar, bis zu 1.000 Euro, ist eine lohnende Investition.
Die Wahrscheinlichkeit, dass Ihre örtliche Hausbank Ihnen die günstigsten Konditionen für einen Baukredit bietet, ist gering. Wenn Sie sich einen größeren Überblick verschaffen wollen – und das sollten Sie! –, sind Finanzierungsvermittler eine Option. Diese vergleichen die Kreditangebote Hunderter von Banken und Sparkassen und stellen dar, mit welchen Partnern und zu welchen Konditionen Sie Ihre Wunsch-Immobilie realisieren können. Schon ein Zinssatz, der nur 1 Prozent unter dem Ihrer Hausbank liegt, kann Ihnen über die Jahre mehrere Tausend Euro Einsparung bringen.
Grundstück sowie schlüsselfertiger Hausbau aus einer Hand, alles zum Festpreis und mit zugesichertem Termin der Fertigstellung: Das Bauen mit einem Bauträger hat viele Vorteile. Doch was, wenn der Bauträger während der Arbeiten pleite geht? Ein Alptraum, der nicht selten zur Realität wird! Denn jeder Bauträger kann von Insolvenz betroffen werden, egal, wie groß er ist. Und anders als in anderen europäischen Ländern existiert in Deutschland kein gesetzlicher Schutz vor einer solchen Insolvenz. Nun kann zwar unter Umständen ein anderer Bauträger den Bau weiterführen, doch auch das kostet Geld und Nerven. Von grundlegender Bedeutung ist daher, mit dem Bauunternehmen Sicherheitsleistungen für den Ernstfall festzuhalten. Eine dieser Sicherheiten ist beispielsweise eine Fertigstellungsbürgschaft und eine Gewährleistungsbürgschaft, die in der Regel von der Bank oder Versicherung des Unternehmens gegeben werden. Erhält der Bauträger diese Bürgschaften nicht, kann davon ausgegangen werden, dass das Bauunternehmen in finanziellen Schwierigkeiten steckt.
Auf den ersten Blick mag eine Klinker-Fassade in der Anschaffung einen höheren finanziellen Aufwand als eine Fassade aus zum Beispiel Putz bedeuten. Auf lange Sicht aber ist man mit einer Klinkerfassade auch in finanzieller Hinsicht gut beraten. Denn Klinker ist besonders langlebig und hält ganze Generationen. Eine Lebensdauer von hundert Jahren und mehr ist üblich. Zudem gilt es, an die geringeren Folgekosten für eine Klinkerfassade gegenüber Putz und Co. zu denken. Tatsache ist, dass die Folgekosten einer Klinkerfassade minimal sind. Pflege und die Reinigung des Klinkers kann man einfach selbst erledigen, wenn überhaupt nötig, schließlich ist Klinker nicht anfällig für Wind, Wetter und Witterungseinflüsse.
Zudem verhindert Klinker das Eindringen von Kälte und Nässe., Wärme kann so länger im Haus gehalten werden, was den Energiebedarf spürbar senkt und so zum Einsparen von Heizkosten führt. Insbesondere aufgrund stetig steigender Energiepreise ist eine Klinkerfassade eine Investition, die sich schnell und nachhaltig amortisiert.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Das gilt auch hinsichtlich der Handwerkerrechnungen. Es muss gar nicht mutwillig geschehen, doch schnell werden Posten doppelt in Rechnung gestellt, zu viele Materialien aufgelistet, Vereinbarungen nicht eingehalten. Nehmen Sie sich die Zeit, jede Rechnung akribisch zu studieren, und scheuen Sie sich nicht, mögliche Diskrepanzen zu den ursprünglich veranschlagten Kosten anzusprechen.
Wer baut, muss immer mit Mehrkosten und Nachzahlungen rechnen. Im schlimmsten Fall kommen nach jedem Bauabschnitt Mehrkosten auf die Bauherren zu. Mal entsprechen die Dachziegel nicht den Vorgaben des Bebauungsplans, mal veranlasst der Bauherr selbst Umplanungen und Zusatzarbeiten, beispielsweise, weil er
bei Freunden Fliesen gesehen hat, die ihm besser als die von ihm ausgesuchten gefallen. Nicht zu vergessen: unvorhersehbare Ausgaben wie für einen defekten Kühlschrank oder das Ausbleiben des 13. Gehalts. Als Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte einschließlich der Unterhaltungskosten höchstens 45 Prozent des Nettoeinkommens betragen. Und das ist nur ein sehr allgemeiner Richtwert. Stellen Sie Ihre ganz individuelle Berechnung an!
